In realtà, non c’è niente di complicato, ma è comunque necessario essere informati ed avere qualche piccolo accorgimento per riuscire a trovare la proposta migliore per le tue esigenze e soprattutto, per evitare di trovarsi poi, delle brutte sorprese.
Scelta della Banca
Lo strumento giuridico che permette a chi è in cerca di un mutuo di cercare la somma necessaria all’acquisto e di stipulare in un secondo momento l’atto pubblico di compravendita si chiama compromesso o promessa di vendita. Risulta quindi necessaria la ricerca di una banca o istituto di credito che possa soddisfare tale esigenza e che tenga in considerazione le caratteristiche personali del richiedente.
La richiesta di mutuo
Dopo aver individuato la banca si procede compilando la domanda di finanziamento, nella quale vengono richieste le seguenti informazioni:
- dati anagrafici del/dei richiedente/i il finanziamento;
- residenza;
- attuale abitazione: affitto, proprietà o presso terzi;
- composizione del nucleo familiare;
- persone a carico;
- occupazione attuale: dipendente o lavoratore autonomo;
- anzianità di servizio o del lavoro autonomo;
- settore lavorativo/produttivo;
- in caso di lavoratore dipendente: indicazione del datore di lavoro;
- qualifica/mansione;
- reddito mensile netto;
- reddito annuale netto;
- descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale coperta e scoperta; fronti stradali; numero di piani; anno della costruzione);
- valore della costruzione;
- dichiarazione di non essere indebitati e nel caso ci fossero, bisogna specificare importo e identità dei creditori.
Parere preliminare di fattibilità
Dopo la raccolta dei dati, la banca esprime un suo primo parere di fattibilità, ovvero una prima valutazione sul fatto che il mutuo possa venire o non venire concesso. L’esito positivo o negativo dipende generalmente da più fattori:
- reddito netto del richiedente e dei suoi familiari preso dalla dichiarazione dei redditi;
- valore dell’immobile per il quale si richiede il finanziamento;
- presenza di garanzie ulteriori da terzi (fideiussione, pegno).
Dall’esame di questi dati la banca esprime il proprio “parere di fattibilità” che, se positivo, avvia l’iter di richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi presi in considerazione dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il rapporto “rata/reddito“: la rata del mutuo, non dovrebbe indicativamente mai superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo del/dei richiedente/i.
Documenti
Una volta ottenuto esito positivo, la banca provvede alla richiesta della necessaria documentazione, ovvero:
Lavoratori dipendenti
- dichiarazione da parte del datore di lavoro, dell’anzianità di servizio del dipendente;
- la copia originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (o alternativamente la copia del mod. 730 o “Modello Unico”).
Lavoratori autonomi o liberi professionisti
- copie del modello “Unico” (ex. Modello 740);
- estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
- se professionista, attestato di iscrizione all’ Albo professionale cui si appartiene.
In tutti i casi e ad integrazione dei documenti sopraindicati
- certificato di nascita;
- certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
- l’estratto di matrimonio dovrà contenere tutte ogni eventuale convenzione patrimoniale stipulata dai coniugi;
- in caso di divorzio o separazione è richiesta copia della sentenza del tribunale;
- copia della “promessa di vendita” o “compromesso“;
- planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell’immobile sia delle eventuali adiacenze (cantine, solai, box);
- copia del certificato di abitabilità;
- copia ultimo atto di acquisto dell’immobile;
- nel caso l’immobile sia pervenuto per successione, è richiesto il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.
Delibera del finanziamento
Ricevuta la documentazione richiesta ed effettuati i necessari accertamenti, la banca è in grado di deliberare il finanziamento. Una volta avvenuta la delibera, la banca lo comunica immediatamente al richiedente, fissando inoltre la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).
Finanziamento massimo ottenibile
Generalmente, l’importo massimo totale finanziabile corrisponde all’80% del valore di mercato del bene dell’immobile, ma ci sono banche che finanziano anche il 100% del valore, a scapito però di tassi più onerosi e con necessità di ulteriori garanzie. Tuttavia, anche per i finanziamenti entro l’80%, vengono a volte richieste ulteriori garanzie supplementari, ritenute idonee e/o necessarie dalla banca.
Contratto di mutuo e costituzione di ipoteca
Si tratta della fase finale della richiesta. Il mutuo viene stipulato in presenza di un notaio, della banca e del richiedente, e va redatto come atto pubblico. L’oggetto dell’atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al richiedente/cliente, con l’assunzione d’obbligo, da parte del richiedente, di restituire alla banca tale somma.
Costituzione dell’ipoteca
Unitamente all’atto, viene costituita anche l’ipoteca a favore della banca, sempre sulla unità immobiliare. Tale ipoteca costituisce garanzia e tutela per la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari al fine di essere formalizzata e resa pubblica. Le banche chiedono l’iscrizione di ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato ( generalmente dal 150% al 300%). Essa quindi, non copre solamente la somma erogata, ma anche:
- gli interessi concordati;
- eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate del mutuo;
- premi assicurativi;
- oneri erariali, tributi, spese ed gli oneri notarili e professionali
- spese giudiziali sostenute dalla banca in caso di recupero di quanto dovuto.
L’ipoteca verrà estinta in automatico dopo 20 anni (nel caso il mutuo superi questa durata sarà necessario rinnovarla). Una volta estinto il mutuo, come previsto dalla legge Bersani 40/2007, la banca provvede in automatico alla cancellazione dell’ipoteca, senza ulteriori costi per il cliente/richiedente.
Erogazione della somma finanziata
A favore dello snellimento delle procedure e degli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento cosidetto “contratto unico“.
Si tratta di un normale mutuo dove l’erogazione della somma totale concessa, ha luogo contestualmente alla stipula dell’atto; a differenza che la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell’iscrizione ipotecaria.
Nei successivi 10 gg all’avvenuta iscrizione, (tempo stabilito dalla legge), la somma viene nuovamente e definitivamente riconsegnata al mutuatario. Sempre al fine di semplificare la transazione, la banca in attiva generalmente il cosiddetto prefinanziamento, ovvero rende da subito disponibile la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall’erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.