Ogni anno 400 mila italiani richiedono un mutuo, per una durata media di 15 anni.
La crisi economica degli anni scorsi ha messo in difficoltà centinaia di famiglie che si ritrovano a fine mese a non essere più in grado di pagare le rata del mutuo.
Meglio quindi ponderare con intelligenza fin dall'inizio, per trovare le caratteristiche migliori in caso di richiesta di un mutuo prima casa.
Partiamo dai requisiti. Prima cose fondamentale, oltre all'eta di almeno 18 anni e la residenza in Italia, è il reddito: dovrà essere adeguato all'entità del prestito che si richiede.
Mutuo prima casa
È necessario presentare alla banca la seguente documentazione: buste paga, dichiarazioni fiscali, estratti conto. Questi documenti rappresentano la vostra situazione economica e servono nel calcolo della rata del mutuo affinchè le rate rimborsate in un anno non superino il 30% del reddito dimostrato.
Quando si richiede un mutuo bisogna sempre tenere conto della propria capacità di risparmiare e considerare un margine per le spese impreviste, che possono capitare a tutti.
Qual'è l'imprto massimo del mutuo che posso richiedere?
Solitamente l'importo massimo finanziabile corrisponde all'80 % del valore di mercato del bene immobile (della casa). Tale limite può essere portato fino al mutuo 100%, qualora sussistano ulteriori garanzie.
Generalmente il mutuo concesso non supera l'80% del valore dell'immobile e insieme al mutuo viene accesa una ipoteca sullo stesso immobile acquistato (ovvero in caso di mancato pagamento, l'istituto di credito procede con il pignoramento) e una possibile fideiussione, ovvero una garanzia ulteriore rilasciata da un soggetto diverso dal richiedente il finanziamento, il quale garantisce la restituzione dell'intero finanziamento in caso di impossibilità del primo contraente.
Mutuo tasso fisso o variabile
Oggi il mercato propone una vasta rosa di tipologie di finanziamenti, tutti con caratteristiche diverse. Oltre al più classico mutuo a tasso fisso o variabile, troviamo il mutuo cap (dove viene fissato un tetto massimo non superabile), il mutuo con rate leggere all'inizio, quelle con rate costanti o flessibili o a tasso modificabile.
I mutui si differenziano sostanzialmente per la diversa tipologia di tasso d'interesse applicato, solitamente “fisso” o “variabile”, ma esistono anche il tasso “misto”, il tasso “capped rate” e il tasso “bilanciato”. I mutui si differenziano anche per le modalità di rimborso, le più frequenti sono: a durata e rata costanti, a durata costante e rata variabile, a durata variabile e rata costante, a rimborso flessibile.
Orientarsi e scegliere tra i vari tipi di tasso può risultare inzialmente una scelta non facile. Essa dipende in primis, dalla posizione di chi richiede il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Ecco alcune indicazioni utili per aiutarti a calcolare il tuo mutuo e scegliere il giusto tipo di tasso, fisso o variabile, in base alle tue esigenze.
Il mutuo a tasso fisso è consigliabile a quelli che:
- desiderano conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo stesso;
- desiderano conoscere l'ammontare complessivo del debito acquisito;
- desiderano avere rate fisse;
- prevedono una crescita nell'inflazione.
Il mutuo a tasso variabile è consigliabile a quelli che:
- prevedono cali di inflazione (diminuzioni del costo del denaro);
- possiedono un reddito medio-alto;
- sono maggiormente propensi al rischio.
Il mutuo a tasso misto è consigliabile a quelli che:
- stipulano il mutuo in un momento di incertezza sull'andamento dei tassi in futuro;
- scelgono di non prendere una decisione definitiva sul tasso;
- desiderano poter adattare il tasso del mutuo alle condizioni del mercato future.
Il mutuo a tasso capped rate è consigliabile a coloro che:
- desiderano mantenere flessibile il proprio tasso per limitarne i rischi;
- non desiderano rinunciare alle garanzie date da un tasso fisso senza costi maggiori.
Il mutuo a tasso bilanciato è consigliabile a colore che:
- hanno una discreta conoscenza in materia di tassi d'interesse;
- desiderano personalizzare il tasso del mutuo in base alle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;
- cercano l'equilibrio migliore tra tasso fisso e tasso variabile.
Altra cosa da tenere in considerazione, alcuni istituti di credito, offrono inizialmente dei "tassi promozionali" bassi per il primo periodo, con lo scopo ovviamente di favorire il cliente. Questo tasso, che può durare generalmente 3-6 mesi, o anche fino a 2 anni, è detto “tasso d'ingresso”. Una volta finito questo periodo, viene applicato il tasso normale (o “tasso a regime”), che però è più elevato, sia esso fisso o variabile.
Quello che dobbiamo sempre guardare alla fine, è ovviamente il tasso finale, ovvero il tasso composto dal tasso del mutuo e dallo spread, che rappresenta il margine di guadagno della banca e che resterà costante durante tutto il periodo del prestito.
Spread e interessi, cosa sono e come si calcolano?
L'interesse è la somma in più che si paga per il capitale prestato, calcolato in misura percentuale e con riferimento all'anno. Esso viene determinato in base ai tassi di riferimento (euribor ed eurirs) ai quali viene aggiunta una percentuale (detta “spread”) che varia solitamente tra l'1% e il 3%.
Oltre agli interessi, vanno ad aggiungersi i costi effettivi legati alla stipula, che sono riportati nel foglio informativo fornito dall'istituto di credito: spese di istruttoria, perizia tecnica per la stima dell'immobile, assicurazione contro incendio e scoppio, spese notarili, spese di iscrizione dell'ipoteca, commissione annuale per la gestione della pratica, spese di incasso rata, spese per l'invio delle comunicazioni e delle imposte, ecc.
In tema di agevolazioni, va ricordato che gli interessi per un mutuo ipotecario prima casa sia in caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione sono detraibili dall'Irpef.
I tempi per ottenere il prestito possono spesso essere lunghi, ma attenzione alla fretta. Che spesso si rivela cattiva consigliera. Tra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione possono trascorrere anche oltre tre mesi, durante i quali la banca verifica tutta la documentazione, il reddito, confronta perizia tecnica e perizia notarile e infine deliberare la concessione.
Ad ogni modo, solamente il giorno del rogito, dopo la firma del contratto, avviene l'effettiva erogazione del mutuo.
Rate non pagate
Qualora a mutuo iniziato, si dovessero presentare delle difficoltà inaspettate che impedissero il pagamento delle rate, è preferibile trattare direttamente con la banca, al fine di trovare una soluzione di rinegoziazione del mutuo, magari allungandone la durata per avere rate più basse o anche sospendendo temporanea i pagamenti, il tutto al fine di evitare di trovarsi a dover affrontare infelici pignoramenti.